Décret tertiaire : Le premier qui mutualise décide pour les autres

On parle beaucoup des objectifs de réduction de consommation, des trajectoires 2030-2040-2050, des outils de simulation thermique dynamique. Beaucoup moins d'un mécanisme pourtant structurant — et potentiellement bloquant — du Dispositif Eco Énergie Tertiaire : la mutualisation des objectifs entre entités fonctionnelles assujetties.

C'est pourtant là que se cache l'un des angles morts les plus sérieux du dispositif pour les bâtiments en multi-occupation. Un angle mort que j'ai identifié en travaillant sur la mise en œuvre du Décret Tertiaire pour les centres commerciaux, et qui devrait, selon moi, faire l'objet d'une clause systématique dans toute annexe environnementale de bail commercial.

Rappel du mécanisme de mutualisation décret tertiaire

Le Dispositif Eco Énergie Tertiaire (DEET), issu du Décret n°2019-771 du 23 juillet 2019 et de l'Arrêté Méthode du 10 avril 2020, impose des objectifs de réduction des consommations d'énergie finale aux bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m². Ces objectifs s'appliquent à l'échelle de chaque entité fonctionnelle assujettie (EFA) — c'est-à-dire de chaque établissement identifié par son SIRET au sein du bâtiment.

Pour faciliter l'atteinte de ces objectifs, le dispositif prévoit un mécanisme de mutualisation des résultats (article 14 de l'Arrêté du 10 avril 2020). Il permet de regrouper plusieurs EFA au sein d'un groupe de structures, afin de lisser les performances entre elles. Concrètement : une EFA très performante peut compenser une EFA moins performante, à condition qu'elles appartiennent au même groupe de structures déclaré sur la plateforme OPERAT.

À retenir

La mutualisation est un outil puissant : elle permet d'optimiser la trajectoire énergétique à l'échelle d'un patrimoine, de prioriser les investissements là où ils sont les plus rentables, et d'atténuer l'effet des années atypiques sur un site donné.

Jusqu'ici, tout paraît logique. C'est la règle suivante qui change tout.

La règle qui crée le blocage

Une EFA ne peut appartenir qu'à un seul groupe de structures à la fois. Ce principe d'exclusivité, inscrit dans le dispositif réglementaire, est souvent négligé dans les analyses opérationnelles — et pourtant, c'est lui qui génère des situations de blocage potentiellement conflictuelles entre propriétaires et locataires.

Voici le scénario concret que j'ai rencontré dans ma pratique :

Cas terrain

Un bâtiment en multi-occupation accueille plusieurs entités fonctionnelles. L'un des locataires — une grande enseigne nationale présente sur des dizaines de sites en France — décide de constituer un groupe de structures regroupant l'ensemble de ses EFA à travers son parc. Décision légitime, stratégiquement cohérente pour lui.Conséquence immédiate : son EFA dans votre bâtiment est désormais engagée dans ce groupe national. Elle ne peut plus être intégrée dans une autre stratégie de mutualisation. Le propriétaire bailleur, qui souhaitait constituer un groupe de structures à l'échelle de son immeuble pour valoriser ses actions sur les parties communes et l'enveloppe thermique, ne peut plus le faire — sans avoir été consulté, parfois sans même en avoir été informé.

« Le premier qui mutualise décide pour les autres. »

Schéma du mécanisme de blocage

Le schéma ci-dessous illustre la dynamique en jeu dans un bâtiment multi-occupants type. L'EFA 1 (l'hypermarché anchor) est intégrée dans le groupe de structures national du locataire, ce qui rend impossible la constitution d'un groupe bâtimentaire par le propriétaire.

Pourquoi ce problème est particulièrement critique pour les centres commerciaux

Ce scénario est particulièrement aigu dans les centres commerciaux et les sites à grande enseigne anchor. L'hypermarché ou la locomotive commerciale est généralement :

• l'EFA la plus consommatrice en énergie absolue ;

• l'EFA la plus large en surface, donc la plus déterminante dans l'atteinte des objectifs à l'échelle du bâtiment ;

• l'entité la plus susceptible d'avoir une stratégie de mutualisation patrimoniale nationale, compte tenu du nombre de sites exploités.

Si cette EFA est absorbée dans un groupe de structures national, le propriétaire de la galerie perd son levier de mutualisation le plus important — précisément celui qui lui aurait permis de valoriser ses investissements sur l'enveloppe thermique et les équipements des parties communes.

Effet temporel

La temporalité aggrave le problème. Il n'existe pas de mécanisme de concertation préalable obligatoire. Le locataire qui constitue son groupe de structures en premier n'a aucune obligation d'en informer le bailleur. C'est donc souvent au moment où le propriétaire engage sa propre démarche de structuration — parfois plusieurs mois ou années plus tard — qu'il découvre que la situation est figée.

Ce que dit — et ne dit pas — le corpus réglementaire

Le Décret n°2019-771 et l'Arrêté Méthode du 10 avril 2020 encadrent le mécanisme de mutualisation mais n'abordent pas la gouvernance de ce mécanisme entre propriétaire et preneur à bail. La tâche 2.4 du guide FD X30-125 — que j'ai co-rédigé pour l'AFNOR en septembre 2023 — traite de la répartition des actions entre propriétaire et locataire, mais la question de la priorité dans la constitution d'un groupe de structures reste un angle mort.

L'annexe environnementale du bail (dite "annexe verte"), rendue obligatoire par la loi Grenelle II pour les baux portant sur des surfaces supérieures à 2 000 m², est le cadre contractuel naturel pour traiter ce sujet. Elle a précisément vocation à organiser les engagements réciproques en matière de performance énergétique et environnementale.

Pourtant, dans la grande majorité des baux commerciaux que j'ai pu analyser, les annexes vertes sont soit absentes, soit génériques, soit rédigées sans anticipation des mécanismes spécifiques au DEET. La mutualisation des objectifs n'y figure pratiquement jamais.

Les risques concrets pour les parties

Pour le propriétaire bailleur

La perte de la possibilité de mutualiser à l'échelle du bâtiment peut avoir des conséquences directes sur la stratégie d'investissement. Les actions portées sur l'enveloppe thermique ou les équipements des parties communes génèrent des gains énergétiques qui bénéficient à l'ensemble des EFA du bâtiment — mais si ces gains ne peuvent pas être mutualisés, leur contribution à l'atteinte des objectifs réglementaires est fractionnée et potentiellement sous-valorisée dans les déclarations OPERAT.

Pour le locataire

La situation n'est pas sans risque non plus pour l'enseigne qui a mutualisé en premier. Si ses performances nationales se dégradent — pour des raisons économiques, de changement d'activité, ou de fermeture de sites — le groupe de structures peut devenir un fardeau plutôt qu'un levier, sans mécanisme de sortie simple.

Pour la relation bailleur-preneur

Sur le plan relationnel, la découverte tardive d'un blocage de mutualisation peut générer des tensions significatives, en particulier lors des négociations de renouvellement de bail ou dans le cadre de la renégociation des charges. L'absence de clause contractuelle laisse les deux parties sans cadre d'arbitrage.

Les clauses à intégrer dans l'annexe environnementale

Face à ce constat, voici les dispositions que je recommande d'intégrer systématiquement dans toute annexe environnementale de bail commercial dès lors que le bâtiment est assujetti au DEET :

1 Obligation d'information préalableLe preneur à bail s'engage à informer le bailleur de tout projet de constitution ou d'adhésion à un groupe de structures incluant son EFA dans le bâtiment concerné, dans un délai minimum de [60 jours] avant la déclaration sur la plateforme OPERAT.

2 Délai de concertationÀ réception de cette information, le bailleur dispose d'un délai de [30 jours] pour faire valoir son souhait de constituer un groupe de structures à l'échelle du bâtiment, et pour engager une concertation avec le preneur sur la stratégie de mutualisation la plus adaptée aux intérêts des deux parties.

3 Clause d'arbitrage en cas de conflit d'intérêtEn cas de désaccord entre la stratégie de mutualisation bâtimentaire du bailleur et la stratégie patrimoniale du preneur, les parties s'engagent à rechercher une solution concertée, et à défaut à soumettre le différend à un tiers expert désigné d'un commun accord dans un délai de [X jours].

4 Définition de l'échelle de mutualisation de référenceLes parties conviennent que la mutualisation prioritaire s'effectue à l'échelle [du bâtiment / du patrimoine du preneur], sous réserve des dispositions des clauses précédentes. Cette disposition vaut pour toute la durée du bail et ses renouvellements.

5 Obligation de transmission des données OPERATLe preneur s'engage à communiquer au bailleur, dans un délai de [30 jours] suivant chaque déclaration annuelle, les données de consommation déclarées sur OPERAT pour son EFA dans le bâtiment concerné, ainsi que les informations relatives au groupe de structures dont il est membre le cas échéant.

Note pratique

Ces clauses doivent être rédigées par un juriste spécialisé en baux commerciaux, en lien avec un expert du dispositif Eco Énergie Tertiaire. Les délais et modalités indiqués entre crochets sont des suggestions à adapter en fonction des spécificités de chaque bail.

Une réflexion à conduire dès la signature du bail

Il serait tentant de considérer ce sujet comme un problème à traiter lors de la première échéance réglementaire de 2030. C'est une erreur de calendrier. La constitution des groupes de structures est un processus qui s'engage dès maintenant, au fur et à mesure que les assujettis structurent leurs stratégies DEET. Des décisions prises aujourd'hui sans cadre contractuel peuvent verrouiller des situations pour dix ou vingt ans.

Pour les propriétaires et foncières qui gèrent des portefeuilles de bâtiments en multi-occupation, je recommande un audit systématique des annexes vertes existantes pour identifier les baux qui ne comportent aucune clause relative à la mutualisation. Pour les baux en cours de négociation ou de renouvellement, c'est l'opportunité d'intégrer ces dispositions dès maintenant.

Pour les asset managers, ce sujet devrait figurer dans les due diligences ESG au même titre que l'état énergétique du bâtiment ou la conformité DPE : un bâtiment dont la stratégie DEET est bloquée par un locataire qui a mutualisé sans concertation représente un risque réglementaire et de valorisation à ne pas sous-estimer.

En résumé

le Décret Tertiaire ne crée pas seulement des obligations énergétiques. Il crée des interdépendances entre acteurs — propriétaires, locataires, gestionnaires — qui ne se parlent pas toujours au bon moment et sur les bons sujets.

La mutualisation des objectifs est un levier puissant, mais son caractère exclusif génère des situations de blocage que le corpus réglementaire actuel n'anticipe pas. La réponse est contractuelle : l'annexe environnementale du bail est le seul cadre où ces enjeux peuvent être traités de manière opposable entre les parties.

Le premier qui mutualise décide pour les autres. Il est temps que les baux commerciaux en tiennent compte.

Gaëtan Collin